מרטין בוקסדורף

מאת: מרטין בוקסדורף, מומחה למשכנתאות אחרי פש"ר

זמן אחרי ההפטר?

זאת אחת השאלות החשובות ביותר שניתן להעלות על הדעת, כאשר התשובה הקצרה היא לפחות שנה, התשובה הארוכה היא שזה תלוי בהרבה מאוד דברים, אבל כעיקרון זה נמדד לפי כמה קריטריונים: כמה בנקים נשרפו והייתה איתם מחיקת חוב/ הסדר חוב בזמן פשיטת הרגל? למה נגרמה בכלל פשיטת רגל? כמה אתם מרוויחים? כמה משכנתא אתם צריכים? אנחנו נדבר עכשיו על כל הדברים האלו.

setImageBanner('0e84a755-0c65-4b30-918f-38ab08391abf','/dyncontent/2019/3/25/03928e1d-f19b-4a82-899c-5d6b53cadad0.jpg',7742,'',510,80,false,37984);

כמה בנקים היו איתם מחיקות חוב / הסדרי חוב?

כאשר מגיעים לפשיטת רגל, בדרך כלל נוטים להסתבך עם בנקים ולהגיע להסדרי חוב ומחיקות חוב מול הבנקים. הסיבה שזה הגורם המכריע בקבלת משכנתא אחרי פשיטת רגל והפטר, היא שבנקים לוקחים מאוד ברצינות בעיות מול בנקים.

בואו נשתמש בדוגמה: אדם שקיבל הפטר לפני שנתיים ובפשיטת רגל היו מחיקות חוב של ארבעה בנקים בסכום מצטבר של 300 אלף שקלים, יזכה ליחס הרבה יותר גרוע, מאשר אדם שכל פשיטת הרגל שלו הייתה בעיקר ספקים ורק בנק אחד בחוב של 50 אלף שקל.

הסיבה הנוספת היא שכל בנק שהיה איתו הסדר חוב/ מחיקת חוב, כבר לעולם לא ייתן לנו שום משכנתא. ברגע שיש לך תקרית עם בנק מסוים, הבנק הזה חסום לקבלת משכנתא לעד. אז תחשבו על זה ככה: אם היו לכם בעיות עם שלושה בנקים בפשיטת רגל, זה למעשה אומר שיש שלושה בנקים במערכת הבנקאית שלעולם לא יאשרו משכנתא.

בנוסף, זה נראה רע מאוד כאשר מגיעים לקבל משכנתא והבנקאי שבוחן את הדברים רואה מחיקות חוב מול בנקים אחרים בשווי מאות אלפי שקלים. אני מניח שכל אחד יכול להבין את זה.

כמה משכנתא אתם צריכים? מה אחוז מימון?

גורם חשוב נוסף שצריכים לקחת בחשבון הוא כמה משכנתא צריכים בפועל? הבנקים הם למעשה גופים שמחשבים סיכונים. אז בואו נשתמש יחד בדוגמה כדי להבין את הדברים. נניח שיש שני זוגות אחרי פשיטת רגל. הראשון רוצה לקנות בית ב2 מיליון שקלים וצריך משכנתא של 800 אלף שקלים. הזוג השני קונה גם כן בית ב2 מיליון שקלים, אבל הם צריכים משכנתא של 1.5 מיליון. מי לדעתכם סביר יותר שיקבל משכנתא?

בואו נחזור רגע לנקודת המוצא שממנה אני מתחיל את הדברים: הבנקים כעמדה עקרונית, לא רוצים בכלל לשמוע על אנשים שעברו פשיטות רגל. לא משכנתאות ולא שום דבר. אז התפקיד שלנו הוא לבנות את בקשת המשכנתא בצורה כזו, שיהיה יחסית אטרקטיבי עבור הבנק לאשר לנו משכנתא בכל מקרה. אחת הדרכים היא להראות לבנקים שרמת הסיכון היא יחסית נמוכה, בכך שאנחנו לוקחים משכנתא יחסית נמוכה מתוך שווי הדירה שאנחנו קונים.

הכנסות וסדר בחשבון:

הבנקים וכולם בעצם מעדיפים לקוחות שמרוויחים הרבה כסף ולא מעט כסף, זה כמובן סוד גלוי מאוד. במיוחד כאשר באים אחרי פשיטת רגל ורוצים להראות לבנקים שאנחנו לא לקוחות בסיכון גבוה מדי, יעזור מאוד שיהיה לנו הכנסות גבוהות.

בהכנסות גבוהות העדיפות היא לשכירים ולא עצמאיים, כי כולם מעדיפים שכירים. אבל לא פחות חשוב מכך, זה סדר בחשבון. חברים יקרים אלו דברים שאני נתקל בהם כל הזמן: אם המשכורת שלך מופקדת בחשבון של אישתך, זה ממש לא בסדר. אם אין לך חשבון בנק או חשבון בבנק הדואר- זה ממש לא בסדר. אם אתם מקבלים משכורת במזומן, זה ממש לא בסדר, אם יש לכם חריגות מהמסגרת או הלוואות שנמצאות בפיגור או התראות על חריגה בחשבון – זה ממש לא בסדר.

להיות הרבה יותר טובים מהממוצע:

כאשר מגיעים למשכנתא אחרי פשיטת רגל, זה לא מספיק להיות לקוחות בסדר. צריכים להיות הרבה יותר טובים. בכל הפרמטרים, להרוויח יותר משכורות, להיות יותר מסודרים בחשבון, להביא יותר הון עצמי ופשוט להיות יותר טובים מהממוצע.

חברים יקרים, לכל שאלה או בעיה, תרגישו חופשי להרים טלפון ולהתייעץ. זה מה שאני עושה כל יום וכל היום. מרטין בוקסדורף- 0508116397 או [email protected]