איך יודעים באיזה סכום לקחת הלוואת גישור למשכנתא?

אם אתם רוצים לקחת משכנתא ללא הון עצמי (או בהון עצמי נמוך) הסכום הנבחר צריך לשקף לא רק את הפער שבין ההון העצמי הקיים לדרישות הבנק, אלא גם את העלויות הנלוות לעסקה, את לוחות הזמנים הצפויים למקורות ההחזר, ואת רמת הוודאות הכלכלית של הלווה. מדובר בהחלטה שיש לקבל לאחר ניתוח מדוקדק של המספרים, הבנת התנאים המוצעים בשוק, ותכנון מסודר לכל תרחיש אפשרי.

חישוב הפער האמיתי

הבסיס לקביעת הסכום הוא ההפרש בין ההון העצמי שברשותכם לבין אחוז ההון העצמי שהבנק דורש בהתאם לסוג הנכס. החישוב חייב לכלול גם עלויות נוספות שאינן חלק ממחיר הדירה אך נדרשות להשלמת העסקה.

מרכיבים עיקריים לחישוב:

• מחיר הנכס במלואו
• הון עצמי נזיל קיים
• אחוז המימון המקסימלי האפשרי לפי סוג העסקה
• מס רכישה והיטלים נלווים
• הוצאות משפטיות, תיווך ושיפוץ ראשוני

הכללת הוצאות חד־פעמיות

בפועל, עסקת נדל"ן מלווה בשורת הוצאות חד־פעמיות שחשוב לקחת בחשבון מראש. הימנעות מהכללתן תוביל לצורך במימון נוסף תוך כדי העסקה – מהלך יקר ומסוכן.

דוגמאות נפוצות:

• שכר טרחת עורך דין
• תשלום למתווך
• ביטוחים חובה למשכנתא
• שיפוצים והתאמות מיידיות
• עלויות הובלה וציוד

בחינת מקורות ההחזר

לפני קביעת הסכום, יש להעריך באיזו מידה ניתן להחזיר את הלוואת הגישור במועד שנקבע.

• מכירת נכס אחר – ודאות גבוהה יחסית אך תלויה במצב השוק
• שחרור כספים מקרנות השתלמות – ודאות גבוהה אך עם מועד נזילות מוגדר
• ירושות, מענקים או בונוסים – ודאות משתנה, תלויה בנסיבות
• מימון מגורם אחר – רמת ודאות נמוכה יותר

ככל שמקור ההחזר ודאי יותר, ניתן לשקול הלוואה גבוהה יותר; אם הוודאות נמוכה, עדיף להישאר קרוב למינימום ההכרחי.

הערכת תקופת ההלוואה

הסכום צריך להתאים גם לאורך תקופת הגישור. הלוואות קצרות יותר נושאות לרוב ריבית נמוכה יותר ומקטינות את הסיכון, אך דורשות החזר מהיר. הלוואות ארוכות יותר נותנות גמישות אך מייקרות את המימון.

השפעת הגישור על המשכנתא הכוללת

הוספת הלוואת גישור מגדילה את ההתחייבויות הפיננסיות ואת יחס ההחזר. הבנק יבחן את כלל ההתחייבויות שלכם – כולל ההלוואה – לפני אישור המשכנתא, וייתכן שסכום גבוה מדי יוביל לריביות גבוהות יותר או אפילו לדחיית הבקשה.

סימולציות וחישובי ריבית

כדי להעריך את ההשלכות הכספיות האמיתיות, כדאי לבצע סימולציות של כמה תרחישים:

• החזר במועד המוקדם ביותר
• עיכוב של 3–6 חודשים
• תרחיש פסימי שבו נדרש לפרוס את ההלוואה להחזר חודשי רגיל

סימולציות אלו מאפשרות להבין את ההבדלים בעלויות ואת ההשלכות על התקציב החודשי.

הימנעות מטעויות נפוצות

• לקיחת הלוואה גדולה בהרבה מהפער האמיתי, "ליתר ביטחון"
• התעלמות מעלויות חד־פעמיות
• הסתמכות על מקורות החזר לא ודאיים
• חישוב רווח עתידי ממכירת נכס כאילו היה ודאי

שילוב ייעוץ מקצועי

יועץ משכנתאות מנוסה יוכל להעריך את הסכום הדרוש בצורה אובייקטיבית, להציג אפשרויות מבנה החזר שונות, ולבחון את הסיכונים האישיים שלכם.

התאמת סכום ההלוואה ליכולת ההחזר החודשית

מעבר לבדיקת מקורות ההחזר העתידיים, יש לבחון כיצד תיראה ההוצאה החודשית בתקופת הגישור. גם אם בתקופה זו משלמים ריבית בלבד, סכום גבוה מדי עלול להכביד על התזרים. שילוב של החזרי הריבית עם הוצאות השוטפות והתחייבויות נוספות חייב להישאר בטווח בטוח מבחינת יחס ההחזר.

בחינת מצב השוק והערכת סיכונים כלכליים

מצב שוק הנדל"ן, הריביות במשק ומגמות כלכליות כלליות עשויים להשפיע על כדאיות הסכום שתבחרו. במקרים של ירידת מחירים או עלייה חדה בריביות, ייתכן שמימוש הנכס או קבלת מקור ההחזר יתעכבו. לכן כדאי לשלב בחישוב מרווח ביטחון שיגן עליכם במקרה של שינוי בשוק.

שילוב הלוואת הגישור עם פתרונות מימון נוספים

לעיתים אין צורך שהלוואת הגישור תכסה את כל הפער לבדה. ניתן לשלב אותה עם מקורות מימון נוספים:

• הלוואה צרכנית לטווח קצר בריבית נמוכה יותר
• שימוש בקרן השתלמות נזילה חלקית
• עזרה משפחתית זמנית
  השילוב מאפשר להקטין את סכום הגישור ולהוזיל את עלות המימון הכוללת.

בחינת ההשפעה על תכנון פיננסי עתידי

הלוואת גישור אינה צעד מנותק משאר היעדים הפיננסיים שלכם. סכום גבוה מדי עלול לפגוע ביכולת לחסוך לפנסיה, להשקיע בעתיד או לממן אירועים משמעותיים כמו לימודים לילדים. לפני שמחליטים על הסכום, חשוב לוודא שההתחייבות החדשה לא תפגע בתכניות ארוכות טווח.

בחינת גמישות ההלוואה לשינויים בלתי צפויים

סכום הלוואת הגישור צריך להיבחר תוך בדיקה אם ניתן לפרוע אותה מוקדם ללא קנסות, או להאריך את התקופה במקרה הצורך. גמישות כזו מעניקה שקט נפשי ומאפשרת להתאים את התשלומים למצבים משתנים, כמו עיכוב במכירת נכס או צורך במימון נוסף באופן פתאומי.

מסקנה – המפתח הוא דיוק ותכנון

הסכום הנכון להלוואת גישור למשכנתא נקבע על ידי שילוב בין הפער האמיתי, כלל העלויות הנלוות, לוחות הזמנים הצפויים למקורות ההחזר, והיכולת להתמודד עם תרחישים לא צפויים. ככל שהחישוב מדויק יותר וההסתמכות על מקורות החזר ודאיים יותר – כך הסיכון יורד והסיכוי להצלחה כלכלית עולה. מדובר בהחלטה אסטרטגית, ולא רק טכנית, שיכולה להכריע בין עסקה משתלמת לעסקה שמכניסה אתכם ללחץ פיננסי מתמשך.