המהפכה של צפון-מזרח אשדוד: עסקת הענק לפינוי אלתא סוללת את הדרך לרובע העתיד

תושבי אשדוד המביטים מזרחה בשנים האחרונות רואים בעיקר דבר אחד: פוטנציאל לא ממומש. בעוד העיר הולכת ומצטופפת, ועתודות הקרקע הזמינות במרכז העיר וברובעים הוותיקים מתמעטות, העיניים נשואות כעת אל המהלך הדרמטי ביותר המתרחש בגזרת התכנון העירוני – פיתוח צפון-מזרח העיר, המבוסס על פינוי מפעל אלתא.

מדובר בבשורה של ממש עבור שוק הנדל"ן המקומי והארצי כאחד. הסכם העתיד להיחתם, במסגרתו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) צפויה להעביר לתעשייה האווירית סכום מוערך של כ-4 מיליארד שקלים לטובת העתקת המפעל, הוא הסמן המובהק לכך שהמדינה רואה באזור זה את הפתרון המרכזי למצוקת הדיור באזור השפלה והדרום.

עיר בתוך עיר: המספרים מאחורי התוכנית

התוכנית המקודמת על ידי רמ"י אינה עוד הרחבה של שכונה קיימת, אלא הקמת מרחב עירוני חדש לחלוטין. על פי התכנון המוצע, השטח המתפנה יחד עם השטחים הסובבים אותו יאפשרו הקמה של כ-90,000 יחידות דיור חדשות. לשם השוואה, מדובר בהיקף השווה לגודלן של ערים בינוניות בישראל.

אולם, התכנון המודרני אינו מסתפק רק במגורים. הלקחים מהעבר נלמדו, והדגש כיום הוא על "עירוב שימושים". התוכנית מקצה כמיליון מ"ר (1,000,000 מ"ר) לטובת שטחי תעסוקה, מסחר ומשרדים. המשמעות היא יצירת עוגן כלכלי חזק שיספק מקומות עבודה איכותיים לתושבי הרובע והעיר כולה, וימנע את הפיכת השכונות החדשות ל"פרברי שינה". בנוסף, התוכנית כוללת פיתוח מסיבי של תשתיות תחבורה, כולל חיבורים חדשים וישירים לכביש 4, מרכז תחבורה משולב ומערכת להסעת המונים שתחבר את הרובע לשאר חלקי העיר. דגש מיוחד ניתן גם להיבט הסביבתי, עם תכנון לשימור ופיתוח מרחב נחל לכיש כריאה ירוקה מרכזית.

הזדמנות נדירה במגרש של הגדולים

אחד המאפיינים הייחודיים של המתחם הוא מבנה הבעלות על הקרקע. הרוב המוחלט של השטחים בצפון-מזרח אשדוד נמצא בבעלות המדינה (רמ"י). עובדה זו מבטיחה כי קידום התוכנית ייעשה תחת אינטרס ממשלתי מובהק ובקצב מהיר יחסית, שכן המדינה היא היזם, המתכנן והרשות המאשרת גם יחד.

עם זאת, בתוך הים של אדמות המדינה, נותרו מספר מצומצם של חלקות בבעלות פרטית הרשומות בטאבו. מצב זה יוצר דינמיקה מעניינת בשוק: משקיעים פרטיים שמחפשים קרקע להשקעה באשדוד מבינים כי ההיצע מוגבל ביותר. היכולת "לרכוב" על הגב של תוכנית ממשלתית ענקית, באמצעות החזקה בקרקע פרטית הממוקמת בלב התוכנית, נחשבת לאסטרטגיית השקעה חכמה. הערך של קרקעות אלו נגזר ישירות מהתקדמות התכנון של רמ"י בסביבה.

תזמון הוא שם המשחק

בשוק הנדל"ן, הכניסה להשקעה בנקודת הזמן הנכונה היא קריטית. כיום, השלב הוא של "טרום הפקדה" וקידום הסכמי הפינוי. המחירים עדיין משקפים את הסטטוס הנוכחי ואינם מגלמים את מלוא הפוטנציאל של זכויות הבנייה העתידיות. נכון להיום, יחידות קרקע במתחם מוצעות במחירים התחלתיים של כ-299,000 ש"ח. היסטוריית המחירים בערים מתפתחות מלמדת כי ברגע שהטרקטורים עולים על הקרקע, או אפילו בשלב אישור התוכניות בוועדה המחוזית, רמות המחירים מזנקות למקומות אחרים לגמרי.

מינוף הידע המקצועי

עסקאות בקרקע חקלאית או בקרקע המיועדת לשינוי ייעוד דורשות הבנה וליווי מקצועי. זיהוי הפוטנציאל של צפון-מזרח אשדוד מאפשר כיום למשקיעים גישה לאותן יחידות קרקע פרטיות בודדות. היתרון הגדול בפרויקט זה הוא המעורבות הממשלתית העמוקה והתקציבים האדירים שמושקעים בפינוי אלתא, מה שמקטין את רמת אי-הוודאות התכנונית המאפיינת בדרך כלל עסקאות קרקע.

אשדוד נמצאת בנקודת זינוק. השילוב של עיר חוף מבוקשת, נמל פעיל, אוכלוסייה צומחת ותוכנית מתאר שמגדירה מחדש את גבולות העיר, הופך את ההשקעה בקרקעות הצפון-מזרחיות לאחת האופציות המעניינות ביותר על המפה הארצית. עבור המשקיע הפרטי, זהו חלון הזדמנויות להצטרף להצלחה של העיר הגדולה של הדרום, רגע לפני שהמחירים מתיישרים עם שאר אזורי הביקוש.

הקרקע אינה זמינה לבנייה