לקנות או לשכור באשקלון? - חמש שאלות לפני שמתחילים לחשב

במקום לחפש תשובה גורפת לשאלה מה משתלם יותר, כדאי לענות תחילה על חמש שאלות שמגדירות את ההחלטה האישית.

1. לכמה זמן אתם באמת מתכננים להישאר?

רכישת דירה כוללת עלויות שאינן חוזרות מדי חודש: אנשי מקצוע, מימון, מעבר, התאמות לנכס ולעיתים גם מסים. ככל שתקופת המגורים המתוכננת קצרה יותר, קשה יותר לפרוס את העלויות האלה על פני זמן.

מי שמעריך שיחליף מקום עבודה, ירצה לעבור לעיר אחרת או יזדקק לדירה גדולה יותר בתוך כמה שנים, צריך להביא בחשבון שקנייה עלולה להגביל את הגמישות. מכירת דירה אינה פעולה מיידית, והיא תלויה במצב השוק, בביקוש לנכס וביכולת להשלים עסקה חדשה בזמן המתאים.

לעומת זאת, משפחה שמכירה היטב את אשקלון, מעוניינת להשתקע בסביבה מסוימת ורואה את עצמה נשארת בה לאורך שנים יכולה לתת משקל גדול יותר ליתרונות הבעלות.

השאלה אינה אם העיר מתאימה לכם היום, אלא אם הדירה המסוימת תמשיך להתאים גם כאשר הרכב המשפחה, מקום העבודה או אורח החיים ישתנו.

2. כמה כסף יישאר אחרי הרכישה?

הון עצמי אינו רק תנאי לקבלת משכנתה. הוא גם כרית הביטחון של משק הבית. שימוש כמעט בכל החיסכון לצורך העסקה עלול להשאיר את הרוכשים ללא מרווח להוצאות בלתי צפויות, לתיקונים, לתקופת אבטלה או לעלייה זמנית בהוצאות.

לפני רכישה צריך לחשב לא רק אם ניתן להשלים את העסקה, אלא כמה כסף יישאר לאחר התשלום הראשון וכל העלויות הנלוות. דירה שנראית בהישג יד יכולה להפוך להתחייבות כבדה אם כל תקלה בבית דורשת אשראי נוסף.

בשכירות, חלק מהחיסכון נשאר נזיל ויכול לשמש למטרות אחרות. מצד שני, שוכרים צריכים להחזיק סכום מתאים לביטחונות, מעבר אפשרי והתייקרות עתידית של שכר הדירה.

הבחירה הנכונה אינה בהכרח זו שמנצלת את סכום המימון המרבי שניתן לקבל. היא זו שמשאירה למשק הבית יכולת להתמודד עם החיים שאחרי החתימה.

3. האם אתם משווים שכר דירה להחזר משכנתה בלבד?

זו אחת ההשוואות המפתות ביותר, אך גם אחת החלקיות ביותר. החזר משכנתה אינו מלוא עלות הבעלות, ושכר הדירה אינו מלוא עלות השכירות.

בעלות על דירה עשויה לכלול ביטוח, תחזוקה, תיקונים, הוצאות בניין ועלויות מימון המשתנות לפי מבנה ההלוואה. בדירה חדשה ייתכנו רכישות והתאמות לאחר המסירה. בדירה ותיקה עלולים להופיע בלאי ותיקונים שלא היו גלויים בזמן הביקור.

גם בשכירות קיימות עלויות מעבר, תיווך במקרים מסוימים, התאמת ריהוט וחוסר ודאות בנוגע לחידוש החוזה. עם זאת, האחריות לחלק מהתיקונים עשויה להישאר בידי בעל הנכס, בהתאם לחוזה ולנסיבות.

כדי לקבל החלטה צריך לבנות שני תקציבים מלאים: תקציב קנייה ותקציב שכירות. אפשר להיעזר במדריכים של אתר שורה, העוסקים במשכנתאות, תקציב משפחתי, מיסוי ועלויות רכישת נכס, כדי לזהות סעיפים שקל להשמיט מהחישוב הראשוני.

רק לאחר ששני התקציבים כוללים את אותן תקופות זמן ואת ההוצאות הנלוות אפשר להתחיל להשוות ביניהם.

4. עד כמה חשובה לכם האפשרות לשנות כיוון?

לשכירות יש יתרון ברור כאשר החיים עדיין משתנים. זוג צעיר יכול לגלות לאחר שנה ששכונה מסוימת אינה מתאימה לשגרת הנסיעות שלו. משפחה יכולה להבין שהיא זקוקה לחדר נוסף, לקרבה למסגרת חינוכית אחרת או למרחב מוגן נגיש יותר.

שוכרים יכולים לעבור בתום החוזה, גם אם המעבר עצמו כרוך בעלות ובמאמץ. בעלי דירה יכולים כמובן למכור או להשכיר את הנכס, אך מדובר בתהליך מורכב יותר שאינו תמיד מסתנכרן עם הצורך לעבור במהירות.

מן הצד השני, שכירות משאירה חלק מהשליטה בידי בעל הנכס. הוא עשוי להחליט שלא לחדש את החוזה, לשנות את המחיר או למכור את הדירה. מי שמייחס חשיבות גבוהה ליכולת לתכנן את מקום המגורים לשנים קדימה עשוי לראות בבעלות יתרון מהותי, גם אם החישוב הכלכלי אינו חד-משמעי.

5. האם אתם קונים דירה מתאימה או רק דירה שאפשר לממן?

כאשר תקציב הרכישה מוגבל, קל להתמקד בשאלה מה ניתן לקנות ולהתפשר על התאמה. דירה זולה יותר עשויה להיות רחוקה ממקום העבודה, קטנה מדי לצרכים העתידיים או לדרוש שיפוץ משמעותי.

פשרה יכולה להיות הגיונית, אך צריך להבין את מחירה. חיסכון במחיר הדירה עלול להתחלף בהוצאות תחבורה, בתחזוקה או בצורך לעבור שוב מוקדם מהמתוכנן.

אותה בדיקה נדרשת גם בשכירות. מחיר חודשי נמוך אינו יתרון אם הדירה יוצרת הוצאות אחרות או פוגעת בשגרה. לפעמים תשלום מעט גבוה יותר עבור מיקום מתאים חוסך זמן, נסיעות והחזקה של רכב נוסף.

השאלה הנכונה אינה ״האם אפשר לעמוד במחיר?״ אלא ״האם הנכס מתאים לחיים שאנחנו מתכננים בתקופה שאליה אנחנו מתחייבים?״.

שני משקי בית, שתי החלטות שונות

זוג בתחילת דרכו מתגורר באשקלון, אך אחד מבני הזוג עובד במרכז ומקום העבודה של השני עשוי להשתנות. יש להם הון עצמי מסוים, אך רכישה תדרוש להשתמש כמעט בכולו. במקרה כזה, שכירות לשנה או לשנתיים נוספות יכולה לאפשר להם לבחון את שגרת הנסיעות, להגדיל את החיסכון ולהבין איזו שכונה מתאימה להם לפני התחייבות.

מנגד, משפחה שכבר גרה בעיר מספר שנים, מכירה את מוסדות החינוך ואת סביבת המגורים ומחזיקה הכנסה יציבה יכולה להגיע למסקנה אחרת. אם לאחר תשלום ההון העצמי נשארת לה כרית ביטחון וההחזר מתאים גם לתרחיש פחות נוח, רכישה עשויה להתאים לתכנון ארוך הטווח שלה.

אין כאן משק בית ״אחראי״ יותר. לכל אחד מהם טווח זמן, רמת ודאות ויכולת כלכלית שונים.

ההחלטה צריכה לשרוד גם תרחיש פחות נוח

לפני שמחליטים, כדאי לבדוק לא רק את התרחיש שבו הכול מתקדם כמתוכנן. מה יקרה אם ההכנסה תרד למספר חודשים, אם ההחזר יעלה, אם יידרש תיקון משמעותי או אם יהיה צורך לעבור מוקדם מהצפוי?

בקנייה, רצוי לבדוק האם אפשר להמשיך לשלם גם בלי להסתמך על כל שקל מההכנסה הנוכחית. בשכירות, כדאי לחשוב האם ניתן להתמודד עם עלייה במחיר או עם מעבר נוסף.

קנייה ושכירות אינן רק שתי דרכים לשלם עבור קורת גג. הן שתי דרכים לחלק סיכון, יציבות וגמישות. ברגע שמבינים איזה שילוב מתאים למשק הבית, המספרים נעשים שימושיים הרבה יותר - וההחלטה הופכת מתגובה למחירי השוק לתכנון אמיתי של החיים.