מה הופך תכנית מתאר לתכנית מבטיחה?
15.10.20 / 16:34
"מן הסתם לא חסרות דוגמאות לאזורים שפותחו לפי תכנית מתאר, שבסופו של דבר לא הצליחו להתרומם ולכן תכנית מתאר בפירוש לא מספיקה בשביל להבטיח שערך הקרקע יהיה גבוה ביום מן הימים. אי לכך, אנחנו חייבים לנתח את התכנית, ללמוד כל מה שאפשר על האזור במצבו הנוכחי ולאתר רמזים לכך שהאזור עתיד להפוך למבוקש".
תן דוגמה לרמז שכזה.
"אם נחזור לרגע לרובע הים בחדרה, אספר לך שהיה לי ברור שמדובר בקרקע שהולכת להיות שווה הרבה מאוד כסף, לא מעט בזכות התכניות לסלול את כביש 9, שנועד לחבר את העיר לכביש 6. העבודה על הכביש החלה ב-2010 וידעתי שברגע שיוקם מחלף שיחבר את התושבים לכביש החשוב הזה, הביקוש יקפוץ באופן מידי. לא אגזים אם אומר שעצם התכנון של הכביש מעיד על חשיבה קדימה ועל ביצוע צעדים שבאים לתת מענה לצרכים שעתידים להתעורר במוקדם או במאוחר. הכביש למעשה היווה תנאי להמשך פיתוח העיר על ידי פיתוח של אזור תעסוקה בדרומה והוספה של אלפי יחידות דיור נוספות.
לזה צריך להוסיף את העובדה שתושבי העיר גרים בסמיכות למערכת הסעת המונים, קרי רכבת ישראל. כשלוקחים את שני הנתונים האלו ביחד: הקרבה לכבישי רוחב בשילוב עם מערכת הסעת המונים, השאלה היא לא "האם אכן הקרקע תפרוץ והביקוש יעלה", אלא "מתי זה יקרה ובכמה הערך שלה יעלה".
ושוב אנחנו חוזרים לשאלת התזמון.
"נכון מאוד. והאמת היא שתשובות שונות יספקו אנשים שונים. אם לדוגמה מדובר באדם בן 45 שכבר יש בבעלותו דירה, שמעוניין להשקיע בקרקע לטובת העתיד של הילדים שלו, הרי שגם פרק זמן של 15 שנים יכול להיות סביר בהחלט. לעומת זאת אם אנחנו מדברים על בחור צעיר בן 31 שמעוניין להשקיע בקרקע על מנת שיוכל להכפיל ואף לשלש את ההשקעה כדי לרכוש דירה לעצמו, אז עבורו פרק זמן של שלוש עד חמש שנים יהיה יותר הגיוני.
חלק חשוב בשירות שאני מספק, כולל התאמה של סוג ההשקעה לצרכים של הלקוח, תוך התייחסות רצינית למשך הזמן עד לקצירת פירות ההשקעה. יחד עם זאת, באופן כללי אפשר לראות שהיציאה בכל שלב תניב פירות מסוימים, כשמטבע הדברים ככול שהיציאה תתרחש בשלב מאוחר יותר, כך התשואה תהיה גבוהה יותר. הודות לכך שאני מנהל במקביל מספר פרויקטים של רכישת קרקעות להשקעה, אני יכול להתאים את הקרקע ללקוח. לצערי חברות רבות העוסקות בתחום, מתאימות את הלקוח לקרקעות שיש להן במאגר. בעיניי זו התנהלות פסולה, שגורמת לפגיעה קשה במוניטין של אפיק ההשקעה הזה".
תן לי דוגמה לתכניות שיצאו לפועל באופן לא מוצלח ושידעת מראש שהן עתידות להכזיב
"אני לא רוצה לנקוב בשמות, אבל יש לא מעט דוגמאות לשכונות חדשות שהוקמו בצורה חפוזה וללא תכנון חכם, שהביקוש אליהן נמוך ביותר ולעומת זאת במרחק של מאות מטרים בלבד מהן הוקמו שכונות לתפארת, שלא שונות מהן באופן מהותי, למעט שניים שלושה פרטים לכאורה קטנים, שהצליחו לשגשג ונהנות מביקוש אדיר.
