מקום להשקעה: באיזו עיר בארץ כדאי להשקיע בנדל"ן?

בתקופה הנוכחית בה שוק הההון אינו יציב למדי וכן צפויה עליה של הריביות, השקעה בנדל"ן הופכת דווקא לבטוחה יחסית עבור אלו המעוניינים בשקט נפשי ובהכנסה פאסיבית, אבל איך בכל זאת מומלץ לבחור את מקום ההשקעה, כיצד יש לחשב את התשואה ומה הן הערים המומלצות והעדיפות יותר בהן כדאי להשקיע כיום? כל התשובות לפניכם.

איך מחשבים את התשואה על השקעה בנדל"ן?

אין תשובה אחת ברורה לגבי אופן חישוב התשואה על דירות למכירה. בגדול – מדובר על סך ההכנסה השנתית הצפויה בחלוקה לסך ההוצאה על הדירה, השאלות שעולות הן – מה המשמעות של סך ההוצאה ואיך מחשבים הכנסה שנתית?

נתחיל מהשאלה הקלה – הכנסה שנתית. ההכנסה השנתית הצפויה מהשקעה בדירה היא דמי השכירות החודשיים כפול מספר החודשים בשנה (12). המחמירים, נוהגים להכפיל את דמי השכירות ב-11 ולהניח כי יהיו תקופות בהן הדירה תעמוד ללא שוכרים, או שתידרש השקעה לא צפויה בתחזוקת הדירה.

השאלה המורכבת יותר היא מה סך ההוצאה על הדירה. כאן יש לקחת בחשבון מכלול שלם של הוצאות: מחיר הדירה, עלות שמאי, עורך דין, מתווך וכדומה שטיפלו בדירה, עלות הריביות על המשכנתא שנלקחה לרכישת הדירה, מיסוי, עלות השיפוץ הנדרש, עלויות ניהול וכדומה.

שני סוגי הכנסה – זה טוב, זה עוד יותר טוב

בהשקעה בדירה יש לקחת שני סוגים של הכנסה: הכנסה מניבה והכנסה כתוצאה ממכירה. ערך נכסי הנדל"ן בישראל עולה באופן קבוע, בוודאי בטווח של כמה שנים. הגידול באוכלוסייה ובביקוש לצד היצע שאינו עומד בקצב גורם לעליות אלו. שדרוג הסביבה והדירה במהלך השנים גם הוא תורם לעליית המחירים. קחו לדוגמה ערים כמו תל אביב בה הביקוש גבוה במיוחד וקרקעות להפשרה כמעט ואינן בנמצא – מחירי הדירות הכפילו את עצמן בטווח של כשלוש שנים במרכז תל אביב.

גם אם לא לוקחים בחשבון את הרווח על הדירה כתוצאה מהשכרתה בשלוש השנים הללו, הרווח שנוצר מהמכירה בלבד עומד על 100%.

הסוג השני של ההכנסה היא הכנסה מניבה – הכנסה קבועה חודשית מדמי שכירות. הכנסה שכזו יכולה להביא לשקט כלכלי, בין אם מדובר על דירה שנייה להשקעה או שבעלי הדירה משכירים ושוכרים בעצמם. באופן אידיאלי, דמי השכירות מכסים את תשלומי המשכנתא ונותר עודף להכנסה קבועה – סידור טוב להשלמת פנסיה, לדוגמה.

באילו ערים כדאי להשקיע?

לצד ההשקעה בערים גדולות, כדאי לשקול השקעה גם בחלק מהערים הפריפריאליות. קחו לדוגמה את חריש – עיר שמאופיינת בתושבים ממעמד סוציו אקונומי גבוה, ממוקמת ליד שמורות טבע ובמרחק של חמש דקות נסיעה מפרדס חנה – כרכור. העיר ממוקמת באמצע הדרך בין חיפה לתל אביב ויש בה צפי לפיתוח משמעותי בשנים הקרובות. מחירי דירות חדשות למכירה בחריש צפויים לעלות בשלושים  עד ארבעים אחוז בשנים הקרובות.

אזור נוסף שבו השקעה בנדל"ן צפויה להיות רווחית מאד בשנים הקרובות הן השכונות בגבעתיים הקרובות לתל אביב. הפער הקיים בין מחירי דירות כיום משני הצדדים של הכביש הראשי הוא רב, המחיר למטר בדירה בתל אביב גדול כמעט פי אחד וחצי מהמחיר למטר בדירה מקבילה בגבעתיים. בגלל המרחק הקרוב ותוכניות הפיתוח הנרחבות, צפוי טשטוש בין פערי המחיר הללו, ומחירי הדירות בגבעתיים צפויים לעתות ולהשתוות לאלו אשר בתל אביב.

אזור נוסף שהביקוש בו רב הוא אזור קריית אונו והשכונות הסמוכות דוגמת גבעת שמואל – שכונה שקרובה מאד לקריית אונו ולתל אביב ומציעה איכות חיים גבוהה לצד קרבה לאזורים מרכזיים.

אזורים נוספים בהם כדאי לשקול השקעה הם בסביבת נתניה וכפר יונה – אזורים אשר מתפתחים בקצב מהיר ומהווים מרכז עניין גם עבור משקיעים מחו"ל. גם ירושלים מהווה מוקד צמיחה והגדלת ביקוש ולכן בעלת צפי לעליית מחירי הדיור בתחומה ובתחומי יישובים אשר צומחים מסביבה דוגמת מודיעין ושהם אשר נהנים גם מהקרבה לעיר הבירה וגם מקרבה יחסית לתל אביב.

השקעה בנדל"ן היא השקעה בטוחה יחסית עם צפי לתשואה גבוהה והכנסה מניבה. אפילו הבנקים בארץ מעודדים השקעות בנדל"ן ומוכנים לתת הלוואות משכנתא גדולות במיוחד. כאשר באים לרכוש דירה, חשוב לבדוק את סיכוי ההשבחה לאורך השנים. סוג האוכלוסייה נותן מדד טוב לגבי גובה ההכנסה המניבה הצפויה מהדירה.