שמאי דיירים פינוי בינוי באשקלון: שומר הסף שלך מול יזמים, הבטחות וניירות שלא מבינים

כאן בדיוק נכנס לתמונה שמאי דיירים באשקלון מומחה ניטרלי ומקצועי שמגן עליך.

החשש מאי גילום הצמדות קיימות בדירה

דמיינו דייר שגר עשרות שנים בדירת קרקע עם חצר, או בבניין עם מרפסת גג. עבורו, מדובר בשטחי חיים משמעותיים אך בפרויקטים של פינוי בינוי, הצמדות כאלה עלולות "להיעלם" אם לא ניתנת להן התייחסות מקצועית.

שמאי דיירים באשקלון בוחן את רישומי הטאבו של כל דירה, מזהה את ההצמדות הקיימות חצרות, גגות, מרפסות ומתרגם אותן לערך כלכלי ממשי. הוא עושה זאת באמצעות טבלת ניקוד מקצועית שמעניקה לכל סוג שטח מקדם משלו: לדוגמה, 30% למרפסת, 25% לחצר. כך, הדייר מקבל תמורה שמגלמת את כל השטח שבאמת שימש אותו לא רק את מ"ר הדירה.

החשש מאי גילום תוספות בנייה

תוספות בנייה הן אחד ממוקדי המחלוקת הנפוצים בפינוי בינוי ובצדק. שמאי דיירים באשקלון יודע להבחין בין שלושה מצבים:

קיימים שלושה מקרים של תוספות בניה.

בניה לא חוקית ללא היתר:

בניה כזאת, כעקרון, אינה נלקחת בחשבון בטבלאות האיזון כשטח המיועד כשטח תמורה בדירה העתידי.

 בניה חוקית ללא תיקון תשריט בית משותף:

מקרה זה הינו מקרה שכיח. מדובר על מצב בו מבוצעת הרחבה לדירה קיימת, מוצא היתר בניה כדין אבל תשריט הבית המשותף לא תוקן. למרות שההרחבה לא נרשמה כזכות בפנקס הבתים המשותפים, קיומו של היתר הבניה ועצם העובדה שעבר מועד ההתנגדויות, סביר שיילקח בתחשיב המ"ר בדירת התמורה.

מצב שלישי בו ניתן היתר בניה כדין ומתוקן תשריט הבית המשותף:

במקרה זה, יש לבחון פרטנית את משמעות שינוי מאזן הזכויות בין הדיירים וההשפעה של השינוי בתשריט הבית המשותף על שטחי התמורה בדירות התמורה לדיירים.

תדבר על זה ששמאי דיירים באשקלון בוחן את היתרי הבניה בארכיב הוועדה המקומית ובוחן את תשריט הבית המשותף של כל בניין ובניין במתחם.

רווחה עודפת - ולמה צריך לדעת להתייחס אליה

ישנם דיירים שהדירה הקיימת פשוט "תפורה עליהם". לדוגמה, דיירי קרקע שנהנים מהחצר המשותפת, שקט, פרטיות וצפיפות נמוכה. עבורם, אפילו דירה חדשה לא תמיד נתפסת כשדרוג.

שמאי דיירים באשקלון מזהה מצבים אלה, ומציע מנגנוני פיצוי ייחודיים - כמו ניקוד מוגדל או תמורה אחרת, מתוך מטרה לקדם הסכמה כללית ולמנוע התנגדויות שיכולות לעכב את הפרויקט שנים.

פרויקט פינוי בינוי מתחם אהוד - התחייה

פינוי בינוי באשקלון - מתחם "אהוד התחיה" משנה את פני שכונת גבעת ציון

עיריית אשקלון מקדמת תכנית רחבת היקף להתחדשות עירונית במתחם "אהוד התחיה" בשכונת גבעת ציון שבדרום-מזרח העיר. התכנית חלה על שטח של כ־80 דונם, ותחומה בצפון על ידי שדרות בן גוריון, במזרח רחוב התחיה, במערב בית הספר רמב"ם, ובדרום רחוב השופטים.

תרשים שלב א' קרדיט: ("אתר מנהל התכנון")

מה בתכנית?

כיום כולל המתחם 116 יחידות דיור בבנייה טורית נמוכה, מבני שיכון של 2 - 4 קומות, בתים צמודי קרקע, תחנת דלק ומרכז מסחרי ותיק – "קולנוע אסתר".

במסגרת התחדשות מלאה, התכנית מציעה הריסת 116 יח"ד הקיימות ובניית 1,035 יחידות דיור חדשות, בפריסה של בניינים נמוכים, בנייני מגורים גבוהים ומגדלים רבי קומות.

שילוב עירוני חדשני

התכנון כולל חזון עירוני משולב: שטחים פתוחים ציבוריים (שצ"פים) חדשים לצד שימור קיימים, כיכר עירונית חדשה בסמוך למרכז המסחרי שיחודש, ושילוב חכם בין מסחר למגורים. החזיתות לאורך רחוב התחיה יעוצבו כרחוב עירוני פעיל, כולל מסלול תחבורה ציבורית, שביל אופניים והרחבת מדרכות.

התכנית קובעת הוראות איחוד וחלוקה לשלושה מתחמים.

המתחם הצפוני: מבנים לאורך רחוב התחיה ורחוב שיבת ציון, שני מגרשי מגורים, שצ"פ, כיכר עירונית ומסחר.

המתחם הדרום-מזרחי: חידוש המרכז המסחרי בשילוב מגורים, כיכר נוספת, ארבעה מגרשים למגורים ושצ"פ.

המתחם הדרום-מערבי: כולל שטח ציבורי בנוי (שב"צ) בשטח של כ־3 דונם, שני מגרשי מגורים ושצ"פ נוסף.

שמאי מקרקעין באשקלון: לא רק פינוי בינוי

מעבר לליווי דיירים, שמאי מקרקעין באשקלון מבצע גם הערכות שווי לדירות ובתים פרטיים  עם דגש מיוחד על נכסים הכוללים זכויות בנייה.

בהערכת שווי דירה, שמאי מקרקעין באשקלון צריך לשים לב לכמה משתנים חשובים מאוד. בביצוע הערכת השווי של הדירה השמאי צריך להקפיד לקחת עסקאות השוואה מתאימות.

עסקאות השוואה מתאימות הן עסקאות מבניינים משנת בניה דומה, שטח דירה דומה ומיקום זהה ככל הניתן. סטייה מעקרונות אלה, יכולה להביא את השמאי לסטיית תקן גבוה בעסקאות ההשוואה ותוצאה פחות מדויקת.

בהערכת שווי בית פרטי, מעבר לשטח הבנוי והקיים, ייתן שמאי מקרקעין באשקלון משקל מהותי לזכויות הבנייה אשר טרם נוצלו במגרש.

לדוגמה, על מגרש בשטח של 400 מ"ר קיים בית וותיק בשטח של 140 מ"ר. על המגרש קיימת תכנית בניין עיר המתירה בינוי של 30% לקומה, 60% סה"כ.

שמאי מקרקעין באשקלון המתמחה בניתוח תכניות בניין עיר יכול להסיק כי זכויות הבנייה המותרות במגרש הן 60% * 400 = 240 מ"ר.

יוצא, כי במגרש קיימת יתרת זכויות בנייה של 100 מ"ר שהשווי שלהן יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

חשוב לדעת כי עבור מרכיב זכויות הבנייה המוכר חשוף למיסוי מקרקעין כמו מס שבח והיטל השבחה. ידיעת היקף יתרת זכויות הבנייה יכולה לסייע למוכר ולקונה להבין טוב יותר את העסקה ולהימנע או להתכונן בצורה נכונה לעסקה.

לסיכום

בפינוי בינוי, הדייר עומד מול יזמים עם ידע, כוח ומימון. אם הדייר פועל לבד – ללא ליווי מקצועי – ייתכן ויימצא בעמדת חולשה. שלושת החששות שראינו כאן – אובדן הצמדות, אי הכללה של תוספות, או ויתור על איכות חיים קיימת – יכולים להתממש בקלות אם אין שמאי דיירים מנוסה לצידך.

כדי להגן על הדירה שלך, הכסף שלך והעתיד שלך צריך לערב שמאי דיירים כבר בשלב ההתעניינות, הרבה לפני שמניחים הצעה על השולחן. זה נכון באשקלון כמו בכל עיר מתחדשת בישראל. ושמאות נכונה היא גם הדרך היחידה לוודא שמנוצלות כל זכויות הבנייה ושהתמורה שאתה מקבל שווה כל מ"ר שמגיע לך.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר : https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח.